精准调控下，低价盘、价格差和中签率才是买房的关键 | 立问立答NO.20

一周两期《立问立答》，每周二、四，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。

▷本期主编 | 苏阳

---

摇号热门·楼盘短评

▶旭辉东原·国滨府

▷项目地址：萧山区金城路与通惠中路交叉口

▷开盘信息：63套，主力户型137、178㎡

▷均价30000-30600元/㎡，毛坯交付

▷距离最近的地铁站直线距离：5号线通惠中路站50m

短评：萧山城区为数不多在售的新房项目了，住宅部分首开。整个小区体量不大，房源数量也不多，毛坯，户型又都是大户型。建议萧山本地有地段情结的购房者关注，是一个不错的置换选项。

▶金地宋都·都会钱塘

▷项目地址：江干区下沙文淙北路与云水街交叉口

▷开盘信息：洋房144套，主力户型89、139㎡

▷均价26950元/㎡，含3500元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：1号线文海南路站约2.5km

短评：虽然之前下沙供应量少，但前几次洋房开盘也出现了流摇，说明想要周边客群认可洋房的价格，还需要一点时间。不过竞品春江天越洋房卖的比他更贵，有对比或许能体现出价格优势，说不定这次登记成果会比之前好一些。

▶三湘印象·森林海尚

▷项目地址：江干区源聚路与白石庙路交叉口

▷开盘信息：31套，主力户型89-102㎡

▷均价45300-45800元/㎡，含3800元/㎡精装修

▷距离最近的地铁站直线距离：1、4号线彭埠站约800m

短评：城东新城几个新盘中，少数还能买到90方的项目了。其他各项在板块里没有太大的竞争优势，但小户型能控制住总价，还是值得买的。

精选提问·立问立答

Question 1

﹝阿洲﹞提问：小王子，最近一直在看房，主要看城东这一块，预算在300万左右。年后看朋友圈城东有不少地块有成交，价格也都挺高的，觉得这边还挺好的。前两天去看了下那边天城府，90方总价300万不到，感觉挺划算的。而且我听别人说，旁边可能还规划了一个地铁站，我在网上没有搜到相关消息。不知道这个项目是否值得买，想咨询一下小王子。

答：天城府之前我们已经推荐过很多次了，综合地段和价格来看，这个项目的性价比非常高。而且90㎡的总价很符合你的预算，可以买。

整个城东新城有90㎡的项目真的不多了。拿地相对晚一些的森林海尚，90㎡单价超过45000元/㎡。而天城府·天著上一次预售证均价还不到35000元/㎡，90㎡基本在300万上下。

土地价格的上涨，后续板块价格继续调整也是必然的。从年初沁园涨价，但是其他摇号红盘没涨就能看出来。

按照“精准调控”的思路，城东新城一带，大概率之前几个“亏着卖”的地王盘会涨一些。像天城府这样前几年拿地的项目，应该会继续限价。到时候，价格差就会体现的更明显了。

至于地铁站的事情，其实之前一直有传闻，天城府边上预留了机场快线的站点，但没有看到相应的规划文件。

前几天，机场快线第一批13个站点的位置已经公布了，没有天城府周边的这个站点。至于以后有没有，还是要看相关部门的规划。

不过，光是冲着这个价格差，就很值得购买了。再加上交通优势，以及天城府一期交付品质还不错。所以，放心买吧！

▷相关链接：城东新房大踩踏，12盘怎么选？这可能是最具性价比的选项

Question 2

﹝程芝﹞提问：你好老师，我工作住在勾庄物流中心这块，刚需首套，目前就摇京杭府和英特尔湾两个盘，哪个交付得早，性价比高，学区稳定点，请给点指导意见，谢谢了。

答：首先，就你工作的距离来看，位于崇贤的京杭府更适合你。

英特尔湾在老余杭，距离5号线的老余杭站又有2km左右的路程，上班并不方便。不过，崇贤暂时也没有地铁。

交付时间上，金成英特尔湾是2021年年底，京杭府是2021年中下。两个楼盘其实差不多。

学区方面，公办学校，两个楼盘以后都会有的，具体学校要交付以后才能划定。

如果考虑私立学校的话，之前开发商宣传：买英特尔湾的房源，就能获得金成外国语小学或英特西溪外国语学校小学部，以及金成英特系列的幼儿园新生名额一个。但是只是入学名额，这些学校都是私立的，学费不会便宜。

从价格来看，英特尔湾是均价23700元/㎡的毛坯，京杭府是均价20200元/㎡的精装。

如果是我是你的话，我会选择京杭府。

Question 3

﹝硬粑粑﹞提问：老师好，我和女朋友准备买房，因为我们是属于二套，六成首付，因此预算在500万左右。意向区域在滨江或者萧山，想半自住半投资，目前看过的楼盘有：翡翠江南、融信杭州世纪、湘湖和院、融创江南壹号院、前湾国际社区。萧山科技城这边听销售说的规划不错，也有意向买在这边，但是大户型总价500万左右，我女朋友认为风险太大，怕升值潜力不够，麻烦老师帮忙解答一下。

答：前几天萧山科技城又出新规划了，看规划是真的很诱人，是一个前景很不错的板块。

但是，这个板块发展还需要很长的时间。尤其是你想半自住、半投资，可能并不是特别合适。可能未来要忍受很长一段时间，周围都没有配套的状况。

如果萧山科技城一带价格比较低，那么作为长线投资考虑也不错。但是现在科技城价格并不便宜，基本上也在30000万元/㎡左右。同样的价格，在萧山完全能够买到更成熟区域的楼盘。

而且既然你有500万的预算，可以选择距离世纪城更近的楼盘。毕竟奥体一带的规划会兑现的更快一些。

Question 4

﹝人生如梦﹞提问：我的儿子在江干区万银国际工作，户口13年随大学时迁入杭州，目前没有房子未婚。现在想买450万总价内的房子，萧山区不考虑，最好在江干区尽量距上班路近的楼盘，或者地铁盘方便点的也可以考虑的，不知道他这个情况首付要几成？求老师推荐下。

答：房贷首付比例，和户口没有关系的。从买房资格来看，集体户口也是杭州户口，你家儿子现在的情况可以购买一套房。

按照无房无贷的情况，他现在首付只需要3成。

但是要注意的是，他的银行流水要能够覆盖2倍的每月还款额。如果流水没有办法达到标准，又碰上房贷审核比较严格的银行，需要父母作为共同还款人，那么首付比例就有可能上浮。

既然工作在钱江新城，建议你们可以考虑城东新城和艮北新城的楼盘，尤其是距离地铁口近的。比如越秀招商天悦江湾、招商越秀公园1872等等，都符合450万元的总预算。

Question 5

﹝布鲁克﹞提问：请问总价在400万元左右，可以入手滨江区的新房吗？

答：滨江区可能是杭州新房最难买的城区了。其实2019年滨江的新房还是不少的，之前拿地的有6个项目都还没有开始卖，比如中海云宸、绿城晓风印月等等。

之前我们也针对滨江区的新房进行过详细的梳理，但是基本上没有总价在400万以下的房源了。

唯一有希望的是两次被收购的城市之光，还有322套房子待售，其中大部分都是90㎡的小户型。

但是谁都不知道城市之光会不会拿出来卖，会不会涨价。建议你还是考虑萧山或者之江的项目，距离滨江也还算近，价格也相对可控一些。

▷相关链接：去年“一房难求”的滨江区，2019年9盘齐发，从90㎡到300㎡全都有

◎加入小王子的知识星球，会有更劲爆的观点。

◎想加小王子粉丝群，先加小王子个人微信号。

▌杭州楼盘·词典库

▌原创推荐·问答·观点·导购